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国有土地使用权“抵押”十大法律风险
2019-05-13 王超  原创:?齐精智?信贷风险管理 审核人:   (点击: )
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由于房产与地产在物理上的不可分割,导致法律上出现了“房地一体主义”,即我国《物权法》第一百八十二条规定的:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。齐精智律师提示2014年底国务院颁布《不动产登记暂行条例》,建立统一的不动产登记制度,彻底贯彻了“房地一体主义”。《不动产登记暂行条例》第七条规定:不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

本文不讨论划拨用地抵押法律问题。

本文不惴浅陋,分析如下:

一、具备公益性质的机构即使具有营利性,其服务于公益目的财产亦不得抵押。

裁判要旨:私人所有的营利性医疗机构,相较于公办医疗机构,仅是投资渠道上的不同,并不能否定其公益属性,私立医院中的医疗卫生设施仍属于社会公益设施。根据《物权法》第一百八十四条第(三)项的规定,其服务于公益目的的财产属依法不得抵押的财产。

案件来源:周润泽与内蒙古玛拉沁医院、赵晖等借款合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2015)民一终字第240号]。

二、仅办理土地抵押登记,对于地上房屋也享有优先受偿权。

裁判要旨:只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记,即使另外一项没有办理抵押登记,亦依法推定为两者一并抵押,抵押权人对二者均享有优先受偿权。

案件来源:中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书最高人民法院:[(2015)民二终字第269号]

三、先抵押土地但未抵押房屋,后抵押人出租地上房屋,抵押权实现后,受让人不受租赁合同的约束。

裁判要旨:建设用地使用权抵押的,其地上建筑物视为一并抵押。此时,抵押权人取得地上建筑物抵押权与取得建设用地使用权抵押权的时间相同,该抵押权为法定抵押权。

即使建筑物未作抵押权登记,成立在法定抵押权之后的对建筑物的租赁关系也不得对抗成立在先的法定抵押权。抵押权实现后,承租人不能继续对租赁物占有使用。

案件来源:山东由尼机械电力设备有限公司与德州圣洁路桥工程材料有限公司侵权责任纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第1170号]

四、民办学校占用的商业用途的土地使用权抵押无效。

裁判要旨:规划建有教育公益设施的土地,即便该土地性质为商业用途,其土地抵押合同亦应认定无效。

学校类教育公益设施,系法律规定不得抵押的设施,虽然案涉土地的登记用途为“商业”,但案涉地块上建有教育公益设施已是事实,依据《物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则,涉案土地上为教育设施,故土地亦不能作为抵押物,因此,案涉土地抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。

案件来源:最高人民法院于2017年1月20日作出的(2016)最高法民再335号民事判决书。

五、房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力。

裁判要旨:在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下,房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为,具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力,足以产生公示的法律效果,房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的,不影响抵押权的效力。

案件来源:中国建设银行股份有限公司分宜支行、江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷上诉案[最高人民法院(2017)最高法民终40号]

六、抵押的土地使用权上存在他人房屋的,构成无权处分。

裁判要旨:虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权,但根据“地随房走,房随地走”的原则,应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有,抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。

案件来源:中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案[最高人民法院(2007)民二终字第222号,《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第12期(总第158期)] 。

七、房产处于抵押登记状态,项下土地另行设立抵押且进行了抵押登记,仍不应享有抵押权。

裁判要旨:借款人将自己的房屋抵押给银行,该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押,在该房屋抵押登记期间,即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记,对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。

裁判要旨:(2017)最高法民申3643号。

八、国有土地使用权所享有的抵押权的担保范围,应当限制在抵押合同约定的范围内。

裁判要旨:案涉国有土地使用权所享有的抵押权的担保范围应当限制在合同约定的范围内,债权人对主债务人该宗土地使用权的担保范围包括贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。

案件来源:《浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书》(2018)最高法民再19号。

九、在建工程抵押权抵押物范围包括国有建设用地使用权。

裁判要旨:在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。

案件来源:《浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书》(2018)最高法民再19号。

十、土地抵押后,新增建筑物不属于抵押财产。

《物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”

《城市房地产管理法》第52条也有同样的规定:“房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。”

综上,土地使用权抵押在《不动产登记暂行条例》实施后,法律风险逐渐减小。

上一条:中国银监会办公厅关于农村中小金融机构实施阳光信贷工程的指导意见
下一条:关于印发《山东省小额贷款公司经营许可证管理办法》的通知
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